办公室租金成本是很多企业的硬成本之一，在降本增效的大趋势下，随着北京写字楼租金的梯队型下降，催生了大量从高租金换到低租金写字楼的企业需求，这也导致了市场整体租金的螺旋型持续下滑。不过，去年底以来，市场需求已经温和放量，成交量持续企稳。
据高力国际监测统计数据，2026年第一季度，北京甲级写字楼市场整体净吸纳量约5.7万平方米，延续持续去化态势。空置率同步持续好转，一季度环比回落0.6个百分点至18.5%，同比下降1.7个百分点。
租金方面，整体市场平均净有效租金达212.6元每月每平米，环比下跌4.2%，同比跌幅扩大至12.4%，“量稳价跌”的市场特征尤为显著。
数据来源：高力国际
高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究董事陆明表示，租金下行压力持续在市场中传导，会让部分高租金区域的租赁市场承压。从当前市场表现来看，受成本压力影响，企业更倾向于从高租金核心市场，向性价比更高的子市场外围或新兴项目外迁，核心子市场周边的优质甲级项目正持续分流核心区需求。
今年一季度，北京甲级写字楼市场承压最为明显的是CBD和丽泽两个区域。其中，CBD子市场净吸纳量仍为负值，延续过去三年空置面积持续增加的态势；丽泽子市场本季度首次录得净吸纳量负值，这也是该市场过去五年持续大规模去化后的良性调整。
据高力国际数据显示，2021年至2025年，丽泽子市场年均净吸纳量达15.2万平方米，空置率从66%大幅回落至本季度的21.2%。2025年以来，随着北京甲级写字楼市场平均租金持续下滑，跨市场板块竞争进一步加剧，丽泽子市场也开始面临区域内部及周边跨区域项目的双重竞争压力。
核心去化量集中在周边非核心子市场的甲级项目，其净吸纳量接近4.3万平方米，占整体净吸纳量的75%，可见非核心板块的优质项目已成为需求承接主力。
数据来源：高力国际
相比之下，从长期来看，金融街、中关村等一些区域被业内机构持续看好。高力国际分析认为，在核心资产价值重构的背景下，金融街因新增供应有限、产业支撑强劲，得以维持相对稳定的市场基本面；中关村作为中国科技创新核心区域，大量科技创新企业的新增办公需求持续涌入，推动该子市场连续两年净吸纳量超12万平方米，空置率较最高点回落5个百分点至17.4%。
随着部分区域的租金延续深度调整，市场需重点关注未来两三年内北京甲级写字楼市场即将到来的持续新增供应压力，同时应对现存的高空置面积与持续去化压力——未来市场或将倾向于采取更激进的租金优惠策略，尤其是面临大面积退租、新增供应集中或空置率较高的子市场，使得租金在短期内很难有上升动力。
高力国际认为，北京作为中国成熟写字楼市场的代表，当前“量稳价跌、区域分化”的格局，折射出中国经济转型期商业地产的核心特征：一是企业成本敏感型需求主导，在经济复苏节奏偏缓的背景下，企业更注重办公成本控制，核心区高租金的吸引力持续减弱，推动需求向高性价比区域扩散；二是供给过剩与存量竞争加剧，当前较高的空置率水平，反映出前期新增供应放量的滞后影响，市场已进入存量竞争阶段，业主需通过租金让利、产品升级等方式争夺有限需求；三是缺乏明确产业锚定的子市场，或将面临更长的去化周期与更大的租金压力。
长期来看，北京作为全国科技创新与生产性服务业的核心承载地，当前的周期调整正是为高质量发展腾挪空间——待低效供给出清完成、新兴产业需求持续释放，市场将逐步回归“量价平衡”的健康状态，实现商业地产与实体经济的协同升级。
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